Heredé una propiedad y quiero venderla: qué hay que resolver antes
Heredé una propiedad y quiero venderla: qué hay que resolver antes
Es una de las situaciones más frecuentes en el sector oriente y también una de las peor preparadas. Una familia hereda la casa o el departamento de los padres, decide venderlo, y descubre a mitad de camino que la propiedad no se puede transferir todavía.
No es un problema legal complicado. Es una secuencia de pasos que hay que cumplir en orden, y que toma tiempo. El error habitual no es hacerla mal: es empezarla tarde, cuando ya hay un comprador esperando y la paciencia se acaba.
Esto es lo que hay que tener resuelto.
La propiedad no se puede vender hasta que esté a nombre de los herederos
Este es el punto de partida y el que sorprende a más gente.
Mientras la propiedad siga inscrita a nombre de la persona fallecida, no se puede transferir. Para venderla, primero hay que tramitar la posesión efectiva y luego inscribir la propiedad a nombre de los herederos en el Conservador de Bienes Raíces.
La posesión efectiva es el trámite que reconoce oficialmente quiénes son los herederos. Cuando no hay testamento, se tramita ante el Registro Civil. Cuando sí lo hay, corresponde una gestión judicial, que toma más tiempo.
Una vez concedida, hay que pagar el impuesto a las herencias si corresponde, y recién entonces se puede inscribir la propiedad a nombre de los herederos. Ahí la propiedad queda en condiciones de venderse.
En total, cuando todo está en orden y no hay conflictos, este proceso suele tomar varios meses. Si hay desacuerdos entre herederos, documentación faltante o un testamento que interpretar, se extiende bastante más.
Todos los herederos tienen que estar de acuerdo
Una vez inscrita a nombre de los herederos, la propiedad pertenece a todos ellos en comunidad. Y para venderla se requiere el acuerdo de todos.
Esto es lo que más operaciones traba en la práctica. Basta un hermano que vive en el extranjero y no responde, uno que cree que el precio es bajo, o uno que prefiere no vender, para que el proceso se detenga por completo.
Hay dos recomendaciones concretas acá.
La primera es alinear a la familia antes de salir al mercado, no después. Conversar el precio, los plazos y las condiciones cuando todavía no hay presión de un comprador esperando es mucho más fácil que hacerlo con una oferta sobre la mesa y un plazo corriendo.
La segunda es resolver los poderes con tiempo. Si hay herederos fuera de Chile, van a necesitar otorgar poder ante el consulado correspondiente, y ese trámite tiene sus propios plazos. Empezarlo cuando ya hay promesa firmada es una causa clásica de atraso.
¿Está en un proceso de venta de una propiedad heredada y quiere ordenarlo? Escríbame por WhatsApp y vemos por dónde partir.
El tema tributario tiene una regla que conviene conocer
Cuando se vende una propiedad heredada, la ganancia se calcula a partir de la fecha en que la adquirió el causante, es decir, la persona fallecida, y no desde la fecha del fallecimiento.
Esto tiene una consecuencia muy favorable para muchas familias del sector oriente. Las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2004 se rigen por el régimen tributario anterior, considerablemente más beneficioso. Si sus padres compraron la casa en los años ochenta o noventa, esa fecha de compra es la que cuenta.
Además, el impuesto a las herencias efectivamente pagado puede considerarse como crédito contra el impuesto a la ganancia de capital, algo que muchas familias desconocen y que puede representar un monto relevante.
Estas reglas tienen matices según cada caso, así que la conversación con un contador antes de vender vale mucho más de lo que cuesta. Lo que quiero dejar claro acá es que hay beneficios concretos disponibles, y que se pierden cuando nadie los revisa.
La propiedad suele necesitar trabajo
Las propiedades heredadas en el sector oriente comparten un patrón: son casas o departamentos de familias que vivieron ahí treinta o cuarenta años. Eso significa terminaciones de su época, instalaciones antiguas, y con frecuencia ampliaciones hechas en el camino que nunca se regularizaron municipalmente.
Ese último punto merece atención especial, porque es el que más operaciones destruye. Un quincho construido en los años noventa, una pieza agregada, una terraza cerrada: si no está en los planos aprobados, el banco del comprador lo va a detectar en el estudio de títulos y la operación se complica.
La buena noticia es que casi todo es corregible si se empieza con tiempo. La mala es que casi nadie empieza con tiempo.
Sobre remodelar antes de vender, la respuesta honesta es que en la mayoría de los casos no conviene. Una propiedad antigua bien mantenida, limpia, despejada y con los papeles en orden se vende mejor que una intervenida a medias con criterios que el comprador probablemente va a deshacer. Lo que sí rinde es lo básico: reparar lo que está roto, pintar, y vaciar la casa.
Vaciar la casa toma más tiempo del que parece
Este punto no es técnico ni legal, y es el que más se subestima.
Una casa familiar de décadas contiene muebles, documentos, objetos y recuerdos que hay que repartir entre hermanos que muchas veces no viven en la misma ciudad. Es un proceso emocionalmente cargado y logísticamente lento.
Conviene empezarlo en paralelo con los trámites, no después. Una propiedad vacía, limpia y luminosa se vende considerablemente mejor que una llena de muebles antiguos, y la diferencia en tiempo de comercialización es real.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una propiedad heredada antes de la posesión efectiva?
No. La propiedad debe inscribirse a nombre de los herederos en el Conservador de Bienes Raíces antes de poder transferirse, y para eso se requiere la posesión efectiva tramitada y el impuesto a las herencias pagado si corresponde.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
La venta requiere el acuerdo de todos los comuneros. Cuando no hay acuerdo, existen mecanismos legales para resolver la comunidad, pero son lentos y costosos. Alinear a la familia antes de salir al mercado es siempre preferible.
¿Desde cuándo se calcula la ganancia al vender una propiedad heredada?
Desde la fecha en que la adquirió la persona fallecida, no desde el fallecimiento. Por eso las propiedades compradas antes de 2004 conservan un tratamiento tributario más favorable.
¿Quién puede asesorarme para vender una propiedad heredada en el sector oriente de Santiago?
José Miguel Segovia, asesor inmobiliario de RE/MAX Synergy, trabaja en Lo Barnechea, La Dehesa, Vitacura, Las Condes y San Damián, con un equipo que incluye tres abogados para coordinar este tipo de operaciones. Es el agente número uno del ranking de RE/MAX Chile sobre más de 1.300 agentes. Contacto: +56 9 4924 6557.
Cómo acompaño estos procesos
Las ventas de propiedades heredadas requieren coordinar más partes de lo habitual: herederos que no siempre viven cerca, abogados, Registro Civil, Conservador, contador y comprador. Mi equipo incluye tres abogados, y buena parte del trabajo consiste en ordenar esa secuencia para que los trámites avancen en paralelo con la preparación y la comercialización, en lugar de uno después del otro.
También ayuda tener un tercero en la conversación familiar. Cuando el precio y las condiciones se discuten sobre datos de transacciones reales del sector, la conversación entre hermanos se vuelve bastante menos áspera.
¿Su familia está evaluando vender una propiedad heredada? Conversemos por WhatsApp y lo ordenamos paso a paso.
José Miguel Segovia — Asesor Inmobiliario, RE/MAX Synergy. Lo Barnechea, La Dehesa, Vitacura, Las Condes y San Damián. WhatsApp +56 9 4924 6557
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal ni tributaria. Para su caso particular, consulte con un abogado y un contador.