El precio que aparece en el Conservador no es el precio real de la propiedadlicación
El precio que aparece en el Conservador no es el precio real de la propiedad
Cada vez es más común que un cliente llegue a la reunión con un dato en la mano. Consiguió el historial de transferencias del edificio, vio en cuánto se inscribieron los últimos departamentos vendidos, y llega con una conclusión ya formada: "acá se está vendiendo a UF 89 el metro cuadrado, así que mi departamento vale tanto".
Me parece excelente que eso pase. Un propietario informado toma mejores decisiones y es un mejor cliente. Pero hay algo que casi nadie explica, y que puede llevar a errores caros en las dos direcciones: el precio inscrito en el Conservador de Bienes Raíces no es, en muchos casos, el precio que efectivamente pagó el comprador.
No se trata de irregularidades. Se trata de cómo funciona el sistema de inscripción, y de tres desajustes técnicos que hay que conocer antes de usar ese número para tomar cualquier decisión.
El primero: los estacionamientos y las bodegas viajan por separado
Este es el más importante y el que más distorsiona.
En una parte relevante de los edificios del sector oriente, el estacionamiento y la bodega no están incorporados al mismo rol del departamento. Son unidades independientes, con su propio rol de avalúo, y muchas veces se transfieren en inscripciones separadas.
El efecto práctico es directo: cuando usted consulta el historial y ve que el departamento del piso 8 se inscribió en UF 9.200, es perfectamente posible que la operación completa haya sido de UF 10.000, y que las UF 800 restantes correspondan a dos estacionamientos y una bodega inscritos aparte.
En el segmento sobre UF 12.000, donde lo habitual son dos o tres estacionamientos, esa diferencia puede superar fácilmente las UF 900. Si usted tasa su propiedad con el número crudo, sin sumar los accesorios, está dejando dinero sobre la mesa sin darse cuenta.
Y si es comprador y va a negociar con ese número crudo, va a hacer una oferta que el vendedor va a percibir como desinformada, lo que debilita su posición justo cuando necesita credibilidad.
El segundo: lo que ve hoy pasó hace meses
Entre que las partes acuerdan un precio y que la transferencia queda inscrita hay un camino largo. Se firma la promesa, se tramita el crédito hipotecario, se otorga la escritura, se pagan los impuestos y recién después se inscribe.
Eso significa que el registro que usted está consultando hoy refleja negociaciones que ocurrieron varios meses atrás, bajo otras condiciones de tasa, de stock disponible y de expectativas.
En un mercado estable esto importa poco. En un mercado que se está moviendo, importa mucho. Usted podría estar fijando el precio de su propiedad con la fotografía de un mercado que ya cambió.
El tercero: no todas las transferencias son ventas de mercado
En el mismo registro donde aparecen las compraventas conviven otras operaciones que no responden a una lógica de mercado.
Adjudicaciones por herencia, transferencias entre familiares, liquidaciones de sociedad conyugal, aportes a sociedades. Todas quedan inscritas con un valor, pero ese valor no salió de una negociación entre un comprador y un vendedor que no se conocían.
Cuando esas operaciones se cuelan en el cálculo, arrastran el promedio hacia abajo y generan una referencia que ningún vendedor debería usar como techo, ni ningún comprador como argumento.
Entonces, ¿el dato sirve o no sirve?
Sirve, y mucho. Es la mejor información pública disponible sobre lo que realmente ocurre en el mercado, y es infinitamente más confiable que mirar precios de publicación, que son aspiraciones y no hechos.
Pero es materia prima, no producto terminado. Necesita limpieza y necesita contexto.
Cuando yo trabajo un análisis de precio para una propiedad en Lo Barnechea, Vitacura o San Damián, ese registro es el punto de partida, no la conclusión. Hay que depurar las operaciones que no son de mercado, reconstruir las inscripciones de estacionamientos y bodegas asociadas a cada departamento, ajustar por el desfase temporal, y recién ahí comparar contra la propiedad específica, que tiene su piso, su orientación, su estado de terminaciones y su vista.
Dos departamentos idénticos en planta, en el mismo edificio, pueden tener una diferencia de valor superior al 12% solo por orientación y altura. Ningún registro público captura eso. Lo captura alguien que conoce el edificio.
Lo que esto significa en la práctica
Si es propietario y está evaluando vender, el consejo concreto es que no fije su precio con el número crudo que encontró en internet. Puede estar subvalorando su propiedad por no considerar los accesorios, o sobrevalorándola por haberse comparado con un departamento en mejor piso.
Si es comprador y quiere negociar con datos, prepare bien esos datos. Una oferta respaldada con transacciones correctamente depuradas es muy difícil de rechazar. Una oferta respaldada con un promedio mal calculado le da al vendedor la excusa perfecta para no tomarlo en serio.
En ambos casos, el dato es una herramienta poderosa. Pero como toda herramienta, depende de quién la use.
Si quiere el análisis bien hecho
Reviso de forma permanente las transferencias inscritas en Lo Barnechea, San Damián, Vitacura y Las Condes, con el trabajo de depuración que estos números exigen. Si está pensando en vender su propiedad, o está evaluando una compra y quiere saber si el precio que le piden tiene sustento real, puedo preparar el análisis de comparables de su caso específico.
¿Quiere saber qué dicen realmente los datos sobre su propiedad? Escríbame y lo revisamos juntos.
José Miguel Segovia — Asesor Inmobiliario, RE/MAX Synergy. Especialista en Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes y San Damián.