Cuánto cuesta realmente vender una propiedad: lo que nadie te cuenta antes de firmar

Cuánto cuesta realmente vender una propiedad: lo que nadie te cuenta antes de firmar
Casi todos los propietarios calculan mal cuánto van a recibir por su propiedad. No porque se equivoquen en el precio de venta, sino porque asumen que el precio de venta es lo que les llega al bolsillo.

Entre esos dos números hay una serie de costos que conviene conocer antes de tomar decisiones, sobre todo si el producto de la venta va a financiar la compra siguiente. He visto operaciones complicarse a último minuto simplemente porque el vendedor no había presupuestado un ítem que aparece recién al final.

Esto es lo que hay que tener contemplado.

La comisión de corretaje
Es el costo más conocido y el que más se discute. En Chile, lo habitual es que el vendedor pague en torno al 2% del valor de la operación más IVA, aunque el porcentaje varía según el tipo de propiedad, el segmento y el acuerdo específico.

Vale la pena hacer una observación honesta acá, aun siendo yo parte interesada. La comisión es el costo que más fácil se mira de forma aislada, y es también el que menos sentido tiene mirar así. La pregunta relevante no es cuánto cobra el corredor, sino en cuánto termina cerrando la propiedad y en cuánto tiempo. Una diferencia de medio punto de comisión se vuelve irrelevante frente a una diferencia de 5% en el precio de cierre o frente a cinco meses adicionales de propiedad sin vender.

Los gastos notariales y de inscripción
La escritura pública, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y los trámites asociados tienen un costo que, en proporción al valor de la propiedad, es menor, pero que conviene presupuestar y no descubrir sobre la marcha.

La distribución de estos gastos entre comprador y vendedor es materia de acuerdo y se define en la negociación, no está fijada de antemano. Es uno de esos puntos que se resuelven rápido cuando se conversan al principio y que generan fricción innecesaria cuando aparecen al final.

El alzamiento de la hipoteca
Si su propiedad tiene un crédito hipotecario vigente, hay que alzar esa hipoteca para poder transferir libre de gravámenes. Es un trámite estándar, tiene un costo asociado y, sobre todo, tiene plazos.

Este punto merece atención especial porque es una de las causas más frecuentes de atraso en el cierre. Conviene pedirle al banco el estado de la deuda y coordinar el alzamiento apenas se firma la promesa, no cuando ya está la fecha de escritura agendada.

Las contribuciones y los gastos comunes al día
Para escriturar, la propiedad debe estar sin deudas de contribuciones y sin deuda de gastos comunes. Si hay algo pendiente, hay que resolverlo antes, y en algunos casos eso significa un desembolso significativo justo en el momento de menor liquidez del proceso.

¿Quiere estimar cuánto recibiría realmente por su propiedad? Escríbame por WhatsApp y lo calculamos con los números de su caso.

El impuesto a la ganancia de capital
Este es el que más sorpresas genera, y también el que más confusión produce.

Desde la reforma tributaria, la ganancia obtenida en la venta de un bien raíz puede quedar afecta a impuesto. La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición reajustado por inflación, no sobre el precio total de venta, que es donde mucha gente se asusta de más.

La regla que más alivia a los propietarios es la exención acumulada de 8.000 UF. Las personas naturales cuentan con ese tope de ganancia acumulada a lo largo de toda su vida, y mientras no lo superen, no pagan este impuesto. Es importante entender bien esas dos palabras: acumulada y de por vida. No se reinicia con cada venta. Si usted vendió una propiedad con ganancia hace años, parte de ese cupo ya está usado, y esa es probablemente la confusión más costosa que existe en esta materia.

Hay además condiciones que deben cumplirse para acceder al beneficio, entre ellas que el vendedor sea persona natural, que la venta no sea a un familiar directo o a una sociedad relacionada, y que haya transcurrido al menos un año entre la compra y la venta.

Existe también una regla que beneficia a muchos propietarios antiguos del sector oriente: las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2004 se rigen por el régimen anterior, con un tratamiento considerablemente más favorable.

Cuando la ganancia supera el tope exento, la ley contempla dos alternativas para tributar sobre el exceso: un impuesto único de tasa fija, o incorporar la ganancia al Impuesto Global Complementario. Cuál conviene depende por completo de la situación tributaria de cada persona.

Y acá va la advertencia más importante de todo este artículo: esto no es asesoría tributaria y no reemplaza a un contador. Las reglas tienen matices relevantes según cómo se adquirió la propiedad, si hay herencia de por medio, si hay copropiedad, si el vendedor es residente, si hay habitualidad. Antes de vender una propiedad con ganancia significativa, esa conversación con un contador cuesta poco y puede ahorrar mucho.

Lo que sí se puede descontar
Un punto práctico que casi nadie aprovecha bien: las mejoras que usted le hizo a la propiedad pueden incorporarse al costo de adquisición y reducir la ganancia calculada, siempre que pueda acreditarlas.

Eso significa boletas y facturas. Si remodeló la cocina, cambió las ventanas o hizo una ampliación, esos documentos tienen valor tributario concreto. Guardarlos desde el principio es una de las cosas más rentables que puede hacer un propietario, y una de las que menos se hacen.

El costo que no aparece en ninguna lista
Hay un último costo que no figura en ninguna planilla y que suele ser el mayor de todos: el tiempo.

Cada mes que una propiedad permanece sin venderse tiene un costo real. Contribuciones, gastos comunes, mantención, seguros, y sobre todo capital inmovilizado que no está trabajando en ninguna parte. En una propiedad de este segmento, seis meses adicionales de comercialización representan un monto que supera con holgura cualquier diferencia de comisión que se haya discutido al principio.

Por eso el análisis correcto nunca es solo cuánto cuesta vender. Es cuánto se recibe, cuándo se recibe, y qué se hizo para que ese número fuera el mejor posible.

Si está evaluando vender
Antes de publicar una propiedad reviso con el propietario todos estos ítems, para que el número que tiene en la cabeza sea el número real y no una estimación optimista. Es una conversación de una hora que evita sorpresas en el peor momento posible, que es cuando ya hay una oferta sobre la mesa.

¿Está pensando en vender y quiere saber con qué monto quedaría en la mano? Conversemos por WhatsApp y lo revisamos juntos.

 
José Miguel Segovia — Asesor Inmobiliario, RE/MAX Synergy. Especialista en Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes y San Damián. WhatsApp +56 9 4924 6557

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría tributaria. Para su caso particular, consulte con un contador.