Cargadores para autos eléctricos en edificios: qué se puede, quién autoriza y cómo se cobra

Cargadores para autos eléctricos en edificios: qué se puede, quién autoriza y cómo se cobra
Es una de las preguntas que más ha crecido en las visitas del último tiempo. Antes nadie la hacía. Hoy, en el sector oriente, es común que un comprador pregunte si el edificio tiene cargador, si se puede instalar uno, o qué dijo la administración cuando alguien lo pidió.
Y es una pregunta que conviene tener respondida antes de vender, porque en la práctica se está transformando en un factor de decisión.
El tema mezcla tres cosas que normalmente se conversan por separado: una parte técnica eléctrica, una parte legal de copropiedad y una parte de administración interna del edificio. Vale la pena entender las tres.
Cuánto consume realmente
Empecemos por desarmar el mito. Cargar un auto eléctrico no es como conectar un electrodoméstico más, pero tampoco es la catástrofe eléctrica que muchos comités imaginan.
Un cargador doméstico típico trabaja en torno a 7 kW en instalación monofásica. Los equipos trifásicos pueden llegar a 22 kW, aunque en edificios residenciales rara vez se justifica esa potencia. Para dar una referencia, 7 kW es comparable al consumo simultáneo de varios artefactos de alto consumo funcionando al mismo tiempo, sostenido durante varias horas.
En términos de energía, un auto eléctrico consume aproximadamente entre 15 y 20 kWh por cada 100 kilómetros recorridos. Para un uso urbano habitual de unos mil kilómetros mensuales, eso significa del orden de 150 a 200 kWh al mes. Multiplicado por la tarifa eléctrica que aplique a su edificio, ahí tiene el costo real mensual de cargar, que casi siempre resulta bastante menor de lo que la gente estima.
El punto crítico no es el consumo mensual. Es la potencia simultánea. Un cargador no genera un problema; diez cargadores conectados a las nueve de la noche en un edificio que no fue diseñado para eso, sí.
La pregunta técnica que hay que hacer primero
Antes de cualquier discusión legal, hay una pregunta que define todo: ¿tiene el edificio capacidad eléctrica disponible?
Esto no se responde con opiniones. Requiere que un instalador eléctrico autorizado revise el empalme, los tableros y la capacidad instalada, y determine cuánta potencia adicional se puede absorber. En edificios nuevos suele haber holgura y a veces ductos previstos. En edificios de veinte o treinta años, que es buena parte del stock del sector oriente, la respuesta muchas veces es que hay capacidad para algunos cargadores, no para todos.
La normativa técnica aplicable en Chile es el RIC N°15, que regula específicamente la infraestructura de carga para vehículos eléctricos y define exigencias de potencia, criterios de seguridad y estándares de instalación. La instalación debe ser ejecutada por un instalador autorizado y declarada ante la Superintendencia de Electricidad y Combustibles.
Esto último no es un trámite decorativo. Una instalación no declarada y sin respaldo técnico es un problema de seguridad y también un problema de seguros, porque ante un siniestro eléctrico una instalación irregular puede complicar seriamente la cobertura.
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Quién autoriza la instalación
Acá está el corazón del asunto, y es donde se traba la mayoría de los casos.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria vigente, la Ley N°21.442, exige que los proyectos de instalación de cargadores para vehículos eléctricos en edificios residenciales se sometan a votación en asamblea. No es una decisión que pueda tomar el administrador por su cuenta, ni el comité de administración.
El quórum depende de qué se está interviniendo. Cuando el proyecto implica intervenir bienes comunes, por ejemplo modificando el destino de un estacionamiento, se requiere la aprobación de al menos el 70% de los votos de los asistentes. En los demás casos la ley exige mayoría absoluta. En todos los escenarios, el principio rector es resguardar la seguridad del inmueble.
Hay además dos condiciones que la normativa deja explícitas y que conviene tener claras desde el principio: la red eléctrica del edificio debe ser viable para soportar la nueva demanda, y todos los costos asociados a la instalación y a la operación los asume quien solicita el cargador. No se reparten entre la comunidad.
¿Pueden prohibirlo?
La respuesta honesta es que en la práctica una comunidad puede rechazar el proyecto, y esto es hoy la principal barrera para la electromovilidad en edificios residenciales chilenos. Si la asamblea no reúne el quórum necesario, la instalación no se hace.
Existe discusión pública sobre modificar este punto, precisamente porque se identifica como el principal obstáculo de entrada para el consumidor, considerando que la política pública apunta a que hacia 2035 solo se comercialicen vehículos eléctricos en el país. Pero mientras la norma no cambie, el escenario es el que es.
Dicho eso, un rechazo fundado en razones técnicas reales, como falta de capacidad eléctrica o riesgo de seguridad acreditado, es muy distinto de un rechazo por desconocimiento o por resistencia al cambio. En la mayoría de los casos que he visto trabarse, el problema no fue técnico: fue que el proyecto llegó a la asamblea mal preparado, sin informe eléctrico, sin propuesta de medición del consumo y sin respuesta a las preguntas obvias que iban a surgir.
Cómo se cobra el consumo
Este es el punto que más desconfianza genera en las asambleas, y afortunadamente es el más fácil de resolver bien.
La regla básica es que el consumo debe quedar individualizado y jamás repartirse en el gasto común. Un cargador cuya energía se prorratea entre todos los copropietarios es una fuente garantizada de conflicto, y es también profundamente injusto.
Las formas habituales de resolverlo son tres. La primera es conectar el cargador al medidor del departamento del propietario, cuando la configuración eléctrica lo permite; en ese caso el consumo le llega directamente en su boleta y no hay nada que administrar. La segunda es instalar un medidor independiente asociado al cargador, cuya lectura la administración cobra mensualmente al propietario junto con el gasto común, pero como ítem separado e identificado. La tercera, cada vez más común, es usar cargadores inteligentes con medición incorporada y gestión mediante aplicación, que registran el consumo por usuario y permiten cobrar automáticamente, además de programar la carga en horarios de menor demanda.
Existen también modelos donde una empresa externa instala y financia el equipo en un espacio común y cobra directamente a los usuarios por energía consumida, sin inversión para la comunidad. Es una alternativa interesante para edificios que no quieren desembolsar, aunque conviene revisar bien las condiciones contractuales y la exclusividad que se otorga.
Qué significa esto para el valor de una propiedad
Todavía no es un factor que mueva el precio de forma medible, pero sí está empezando a mover decisiones.
Un edificio que ya tiene el tema resuelto, con capacidad eléctrica verificada, reglamento actualizado y un procedimiento claro, tiene una ventaja concreta frente a un comprador que ya maneja eléctrico o piensa hacerlo. Y un edificio donde el tema se votó y se rechazó tiene una desventaja que va a pesar cada vez más.
Si usted va a vender y su edificio tiene cargadores o tiene la factibilidad estudiada, eso es un argumento de venta que debería estar en la publicación. Si va a comprar y la electromovilidad le importa, es una de las preguntas que hay que hacer antes de ofertar, no después.
Si tiene esta duda con una propiedad concreta
Parte de mi trabajo es justamente saber cómo está resuelto este tipo de cosas edificio por edificio en Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes y San Damián, porque son los detalles que después definen si una operación avanza o se cae.
¿Está comprando o vendiendo y quiere revisar este punto en un edificio específico? Conversemos por WhatsApp y lo averiguamos.
José Miguel Segovia — Asesor Inmobiliario, RE/MAX Synergy. Especialista en Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes y San Damián. WhatsApp +56 9 4924 6557
Este artículo tiene fines informativos. Para un proyecto concreto, consulte con un instalador eléctrico autorizado y con la administración de su comunidad.